一栋别墅交两万 违法变合法2010年09月13日 00:4
更新时间:2019-10-10

  一栋别墅交两万 违法变合法2010年09月13日 00:41北京晨报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条保利地产在广

  一栋别墅交两万 违法变合法2010年09月13日 00:41北京晨报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条保利地产在广

  一栋别墅交两万违法变合法2010年09月13日00:41北京晨报【大中小】【打印】共有评论0条保利地产在广州违建85栋别墅交百万罚款获得“准生证”我国从2003年起已明令禁供别墅用地,但作为...

  一栋别墅交两万 违法变合法2010年09月13日 00:41北京晨报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条保利地产在广州违建85栋别墅 交百万罚款获得“准生证”

  我国从2003年起已明令禁供别墅用地,但作为知名房企,保利地产2010年初却在没有规划许可的情况下,擅自在广州市白云区建起了85栋别墅。国家勋章和国家荣誉称号颁授仪式今天举行其中!更令人诧异的是,这85栋违建别墅在经过相关部门的低成本处罚后逐步走向了合法建筑。日前,记者对此展开了调查。

  保利西海岸房地产项目位于广州市白云区金沙洲,毗邻珠江,由一些高层住宅和别墅组成。记者近日在施工现场看到,约百套别墅主体建筑已经全部封顶,集体矗立在珠江边,规模颇为壮观。

  让人意想不到的是,这些别墅却是违法建设。据广州市城管部门介绍,保利西海岸项目于2010年3月开始建设,其中有90幢别墅的主体建筑在7月初已经基本完工,然而这些别墅中至少有85栋是在没有取得规划报建许可的情况下擅自建成的。

  而更让人震惊的是,记者查阅保利西海岸的用地资料发现,该项目建设的两块用地规划容积率都为2.8,规划用途都为居住用地(R2),也就是通常所说的二类住宅用地,并不属于别墅用地。其中一块土地出让协议还对住宅用地进行了户型比例限制,明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到住宅开发建设总面积的80%”。

  “按照2.8的容积率是建不了别墅的,但开发商施展‘乾坤大挪移’,拿出一部分土地多建造几栋高层住宅,其余土地建低密度别墅,通过疏密结合,从而既满足了政府规定的整体容积率要求,同时又建成了别墅。”一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者,开发商在局部容积率上做文章建别墅,已是司空见惯。

  除此以外,开发商还在“别墅”概念上玩起了花样。长期处理房地产纠纷的广东中泽律师事务所周玉忠律师说,别墅定义具有一定的模糊性,一些开发商就一厢情愿地认定国家停止别墅用地的审批专指“独栋别墅”,从而大打“擦边球”,纷纷建起双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅,并以低密度高档住宅的名义报批绕开“独栋别墅”。以广州保利西海岸别墅为例,在广州市规划局的处罚书上称为“三层建筑”,而广州城管部门则认为这是典型的别墅。保利西海岸售楼人员9月9日提供给记者的销售资料也显示,这里是“纯粹别墅住区”,并将于年底发售。从规划图来看,保利西海岸别墅主要为双拼别墅、联排别墅等。

  广州城管部门相关负责人表示,在发现保利西海岸违规建设之后,城管部门多次要求其停工,并最终将其列为违建典型进行通报之后,该项目才在7月初接受停工整改。而对于这种没有规划报建许可的违法建设,首先要由广州市规划局进行处罚。

  不过,广州市规划局认定保利西海岸项目这个“违法建设”是可以“限期改正”的,为此给以建设工程造价5%的罚款。即对这85栋别墅处以建设工程总造价约3344万元的5%的行政处罚,共计罚款约167万元。

  “违法成本太低了!”城市规划专家、暨南大学胡刚教授感叹,“按照85栋违法别墅计算,这相当于一栋价值五六百万元的违法别墅只需要罚2万元就可以了。如果均摊到成本里,2019-10-04三阳木业北美红橡顶级26mm木材收货还图本港台现,每平方米只增加54元,相当于没处罚。”

  在接受行政处罚后,7月初停工的保利西海岸项目在7月14日就获批了修建性详细规划,7月27日获批了建设工程规划许可证。记者在广州市规划局网站上看到,2010年8月17日,广州市规划局对部分别墅的建设工程规划许可证进行了批后公示。

  业内人士指出,这些别墅的建设成本也只有1080元/平方米而已,即便全部拆了重建,开发商仍然可以赚到不少钱。 据新华社

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  中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了,以前拿了土地还没开发的,已没有了。目前因不能开发别墅项目,也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以,把别墅定义搞清楚就知道了。

  国土资源部对别墅的定义:是指独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积又相当大,容积率又非常低。

  别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。像很多亚别墅、类别墅,如:“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅,也叫排屋、洋房,不属于别墅。

  排屋有公摊面积,中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的,别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

  容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。

  规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。

  2006年5月31日,国土资源部发布通知,“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。”同时明确,联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围,而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺,政府对市场供应量的控制必将引发别墅(Villa)在售项目的价格高涨。

  自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅,更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生,决定了别墅产品相对其它住宅产品而言,更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品,在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下,高尔夫别墅资源更显严重稀缺,使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区,高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

  现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼,卖给客户后再改成1套别墅,来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼,整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率,这个方法也很不错,但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

  别墅价值体现不单是按每栋建筑面积,价格差关键是容积率大小,如:容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅,每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右,省会城市的别墅目前在2000W左右,但低于1000W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住,选偏远的农村别墅性价比最好。


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